[Đà Nẵng] Giảm 70% tiền sử dụng đất: Mở rộng cánh cửa an cư hợp pháp
Việc hợp thức hóa nhà ở của nhiều gia đình đang đứng trước bước ngoặt quan trọng khi Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15. Theo đó, từ ngày 31/1/2026, người dân được giảm tới 70% tiền sử dụng đất khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cấp “sổ đỏ”. Chính sách này được xem là cú hích về an sinh xã hội, đồng thời góp phần minh bạch hóa công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Gỡ nút thắt tài chính
Theo quy định mới, diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức được giảm 50%, và chỉ phần vượt quá một lần hạn mức mới phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Cách tính theo ba nấc thang rõ ràng được đánh giá là hợp lý, vừa đảm bảo tính nhân văn, vừa giữ nguyên tắc công bằng. Đáng chú ý, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính là giá trong bảng giá đất tại thời điểm cơ quan chức năng tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Điều này giúp người dân tránh rủi ro tăng giá trong thời gian chờ giải quyết thủ tục.
Tại Đà Nẵng, nơi giá đất nhiều năm qua biến động mạnh, không ít hộ gia đình từng “chùn bước” trước khoản tiền sử dụng đất lên đến hàng tỷ đồng.
Ông Nguyễn Văn Mừng (xã Bà Nà) cho biết, gia đình ông có hơn 2.000m2 đất do cha mẹ để lại. Dự định chuyển một phần sang đất ở để xây nhà cho con ra riêng đã có từ lâu, nhưng mức thu 100% chênh lệch trước đây vượt quá khả năng tài chính của gia đình. “Nay nghe giảm tới 70%, gia đình tôi thực sự nhẹ gánh. Nếu triển khai đúng quy định, chúng tôi sẽ làm thủ tục ngay để ổn định lâu dài”, ông Mừng nói.
Thực tế, thời gian qua nhiều trường hợp dù đã được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải “treo” quyết định vì không đủ khả năng nộp tiền. Hệ quả là nhà ở xây dựng trên đất chưa hợp thức hóa gia tăng, còn Nhà nước cũng khó thu ngân sách do nghĩa vụ tài chính không được thực hiện trọn vẹn.
Ông Trần Quang Vũ, Trưởng phòng Kinh tế – Hạ tầng và Đô thị phường Hải Vân nhận định, nghị định mới đã tháo gỡ mâu thuẫn lớn giữa bảng giá đất ngày càng tiệm cận thị trường và khả năng chi trả của người dân. “Nếu tiếp tục thu 100% phần chênh lệch, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất ở đô thị có thể lên tới hàng tỷ đồng. Điều này vượt quá khả năng của nhiều hộ gia đình và dễ dẫn đến tình trạng xây dựng không phép”, ông Vũ phân tích.
Gần đây, tại các trung tâm phục vụ hành chính công ở nhiều địa phương, lượng người đến tìm hiểu thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tăng rõ rệt. Tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường Ngũ Hành Sơn, ông Lê Bá Tuấn chia sẻ: “Nếu thu đủ như trước thì giống như mình phải mua lại đất của mình. Nay được giảm, chúng tôi có thể tính toán để hoàn tất thủ tục, yên tâm sinh sống”.
Ông Đỗ Thanh Huân, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực 5, cho rằng nếu triển khai đồng bộ, chính sách sẽ giúp giảm đáng kể hồ sơ tồn đọng và tăng nguồn thu ngân sách khi người dân đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Ưu đãi một lần duy nhất
Bên cạnh mức hỗ trợ sâu, nghị định cũng quy định rõ nguyên tắc: ưu đãi giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất do người dân tự lựa chọn. Trường hợp cá nhân sở hữu nhiều thửa đất ở các địa phương khác nhau, họ chỉ được chọn một thửa có lợi nhất để hưởng ưu đãi. Người dân phải cam kết trung thực; nếu phát hiện đã hưởng ưu đãi nhưng tiếp tục đề nghị cho thửa đất khác, cơ quan chức năng sẽ truy thu 100% tiền sử dụng đất và xử lý theo quy định.
Các chuyên gia nhìn nhận, quy định này vừa hỗ trợ đúng đối tượng có nhu cầu thực sự, vừa ngăn ngừa nguy cơ đầu cơ đất đai. Khi ưu đãi được kiểm soát chặt chẽ, chính sách sẽ phát huy hiệu quả mà không tạo ra kẽ hở pháp lý.
Theo ông Đỗ Thanh Huân, nguyên tắc “một lần duy nhất” là điều kiện tiên quyết để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách. “Hộ gia đình có nhiều thửa đất cần cân nhắc kỹ để chọn thửa có giá trị chênh lệch lớn nhất hoặc phù hợp nhất với nhu cầu lâu dài, tránh vội vàng để không mất quyền lợi”, ông Huân lưu ý.
Không chỉ người dân, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cũng đánh giá cao nghị định mới. Điểm tích cực là cơ chế khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp. Việc cho phép khấu trừ theo toàn bộ dự án hoặc từng giai đoạn giúp doanh nghiệp chủ động dòng tiền, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và gia tăng nguồn cung nhà ở.
Ở góc độ vĩ mô, chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất được xem là giải pháp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Khi chi phí hợp thức hóa được điều chỉnh phù hợp với thực tế thu nhập, người dân sẽ chủ động thực hiện nghĩa vụ thay vì né tránh; Nhà nước tăng thu bền vững; còn thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định hơn.
Việc giảm sâu tiền sử dụng đất vì vậy không đơn thuần là điều chỉnh tài chính, mà là quyết sách mang ý nghĩa xã hội rõ nét. Từ năm 2026, khi chính sách chính thức có hiệu lực, kỳ vọng về một làn sóng hoàn tất thủ tục cấp “sổ đỏ” sẽ trở thành hiện thực, mở rộng cánh cửa an cư hợp pháp cho hàng nghìn gia đình.
