Sửa Luật Đất đai, hạn chế đầu cơ là vấn đề căn cốt
Đại biểu Trần Văn Lâm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) vẫn chưa có phương án nào giải quyết được tình trạng đầu cơ, thổi giá, nên cơ hội giải quyết triệt để những vướng mắc về đất đai có thể bị bỏ lỡ.
Đại biểu Trần Văn Lâm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội
Thưa đại biểu, sau Kỳ họp thứ năm của Quốc hội, đến nay, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có thêm hai phiên bản. Song, ở phiên bản ngày 1/8 vừa được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tham vấn ý kiến, tài chính đất đai nói chung, giá đất nói riêng vẫn tiếp tục gây tranh cãi. Quan điểm cá nhân ông thế nào?
Tôi chưa thấy phương án nào có thể giải quyết được triệt để vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng, tức là làm sao đưa ra được mức giá khiến người dân có đất bị thu hồi cảm thấy thỏa mãn. Vì thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường rất xa giá trị thực của đất, giá đất đang bị thổi lên rất cao, hoàn toàn do đầu cơ. Như thế thì Nhà nước không thể nào đi theo mà bồi thường theo giá đó được. Nhưng người dân cứ nhìn vào mức giá đã bị thổi đó khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước không thể đáp ứng được yêu cầu của dân, nên luôn có mâu thuẫn.
Dự thảo Luật Đất đai giải quyết được mâu thuẫn này chưa, thì tôi chưa nhìn thấy. Đây là vấn đề căn bản trong tài chính đất đai. Thiết kế chính sách về tài chính đất đai phải làm sao để giá đất giao dịch trên thị trường sát với giá trị thực. Khi đó, sẽ không có gì vướng mắc nữa và việc định giá cũng không quá khó, lên xuống vài phần trăm cũng còn có căn cứ. Chứ đất đai đang bị đầu cơ, thì làm gì có căn cứ, cơ sở để định giá.
Vì thế, làm sao để đất đai không bị thổi giá, không bị đầu cơ mới là vấn đề căn cốt. Mục tiêu đặt ra khi sửa luật là dùng cơ chế thị trường để phân bổ nguồn lực đất đai vào những khu vực được sử dụng hợp lý, hiệu quả nhất. Nhưng hiện nay, đất đai đang trở thành một thứ tài sản để đầu cơ, tích trữ, không khác gì vàng, và thoát ly khỏi quá trình sử dụng, chỉ mua về để chờ lên giá rồi bán. Vậy thì hiệu quả sử dụng đất đai chắc chắn bị đi xuống và mục tiêu trên thất bại.
Vậy làm thế nào để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, thưa đại biểu?
Một là, điều chỉnh bằng công cụ thuế. Hiện nay, đất nông nghiệp không phải nộp thuế, nên nhiều người không sử dụng vẫn giữ đất; đất ở thì thuế rất thấp, nên mới có chuyện gom đất, ôm đất. Nếu như có thuế bất động sản, chẳng hạn quy định hạn mức đất ở của mỗi người tối đa 50 m2, nếu vượt mức đó bị đánh thuế rất cao, thì không thể ôm nhiều đất được, vì càng ôm nhiều, càng bị đánh thuế cao.
Hai là, làm sao để đất càng để lâu càng mất giá. Hiện nay, càng để lâu, đất càng lên giá vì đất có hạn, trong khi giao quyền sử dụng vĩnh viễn thì chả khác nào tư nhân hóa. Vì thế, muốn giải quyết căn cơ các vướng mắc về đất đai hiện nay, phải quay trở lại nguyên lý đất đai là sở hữu toàn dân, không có chuyện có quyền sử dụng vĩnh viễn được, mà sử dụng có thời hạn, tối đa 100 năm. Hết quyền đó, giá đất bằng 0, thì không ai ôm đất mãi được.
Nhưng hầu hết người dân cũng chỉ có một căn nhà để ở, nếu quy định như thế liệu có gây xáo trộn xã hội không?
Đó là nguyên tắc thôi, còn cách làm là phải phân loại ra. Loại mà hiện nay giao quyền sử dụng vĩnh viễn thì vẫn đảm bảo quyền đó, còn những loại đất mới chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì chỉ được giao có thời hạn. Như thế, phải có sự vào cuộc của quỹ phát triển đất. Hàng năm, quỹ này sẽ mua gom và thu hẹp dần đất thuộc loại giao quyền sử dụng vĩnh viễn, để loại đất này chỉ giảm, chứ không tăng.
Công cụ thứ hai là đánh thuế tài sản. Kinh nghiệm của một số nước là sau ba đời thì giá trị tài sản về 0. Như thế thì làm gì có đầu cơ nữa, đất đai sẽ chuyển dần sang chế độ sở hữu toàn dân thực sự. Lúc bấy giờ, giải quyết bài toán đất đai mới triệt để được.
Cần phải có một khái niệm mới, đó là quyền sử dụng đất ở có thời hạn. Đây cũng là vấn đề được một số đại biểu khác đề cập, nhưng dự thảo mới nhất vẫn chưa thể hiện tinh thần này, trong khi thời gian từ nay đến khi bấm nút thông qua chỉ còn vài tháng, thưa ông?
Đó là vấn đề lớn quá, có thể Ban Soạn thảo cũng sợ nếu đưa ra sẽ không kịp xử lý, vì làm thì phải có thí điểm từng bước. Tuy nhiên, lần sửa đổi này mà không đề cập thì vẫn là thiếu sót. Cơ hội lại có thể bị bỏ lỡ như cách đây 10 năm, khi sửa Luật Đất đai 2013. Lúc đó đã có thể làm một cuộc cách mạng, ngoài đất dành cho các gia đình có hoàn cảnh khó khăn, thì phải chuyển mạnh sang đấu giá, đấu thầu, chứ không phải vẫn tiếp tục giao đất nông nghiệp lâu dài và miễn thuế sử dụng đất.
Trở lại phương pháp định giá đất, điểm mới của Dự thảo là đã quy định các phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, đồng thời để hai phương án quy định/không quy định phương pháp thặng dư. Ông đánh giá thế nào về điểm mới này?
Tôi vẫn lo là quy định này không khả thi, bởi vì giá thị trường hiện nay mênh mông thế và như tôi đã nói là đang bị đầu cơ, thổi giá, thế thì dù có theo phương pháp nào, người thực thi cũng khó dám quyết. Mà không quyết được giá đất, thì nhiều khâu sẽ bị đình trệ theo. Đó là điều rất đáng lo.
